Как обезопасить сделку с недвижимостью: советы юристов

9 июня 2018 года
2128
Как обезопасить сделку с недвижимостью: советы юристов
На первый взгляд, в покупке жилья нет ничего сложного. Есть продавец, есть покупатель. Они подписывают договор купли-продажи, покупатель передает продавцу деньги и после регистрации сделки в Росреестре становится новым собственником квартиры. Однако в 90% случаев все гораздо сложнее. Риски подстерегают участников и до, и во время, и даже после сделки. Как их избежать?

Все сделки с недвижимостью мы разделяем на простые и сложные. Простая сделка — это когда у квартиры один собственник, один покупатель, и приобретается она за наличку. Но такие случаи скорее исключение.

Самые распространенные факторы, усложняющие сделку:

- у недвижимости несколько собственников;

- квартира с обременением (например, договор пожизненной ренты, арест имущества, долговые обязательства под залог квартиры);

- в квартире прописаны несовершеннолетние;

- покупатель задействует ипотеку и/или материнский капитал.

Покупателям и продавцам полезно понимать, с какими рисками можно столкнуться при сделке, и что именно проверяют юристы или риэлторы.

Безопасность до сделки

На этом этапе главная цель — убедиться, что на стороне продавца всё в порядке: есть все необходимые документы, а продавец является собственником недвижимости или законным представителем собственника и не утаивает факты которые могут повлиять на ход сделки.

Какие сделки сложно заключать без специалиста? Например, если на квартире есть обременение. Другой случай - если в жилье есть прописанные люди. Нужно следить, чтобы перед сделкой их выписали: по закону они претендовать на собственность не могут, но имеют право жить в квартире даже после смены владельца.

Безопасность во время сделки: как не потерять задаток?


Основные риски на этом этапе связаны с передачей задатка и основной суммы сделки. К задатку обе стороны должны относиться максимально серьезно: отдавая/принимая задаток, люди берут на себя обязательство довести сделку до конца. Если одна из сторон передумает — потеряет деньги.

— По нашей статистике, около 80% сделок проходит с задатком, — рассказывает Анастасия Каздорф, руководитель юридического департамента компании “Этажи” в Омске. — Это стимулирует обе стороны выйти на основной договор. Если покупатель откажется от сделки, задаток остается у продавца. Если откажется продавец, то должен будет вернуть покупателю задаток в двойном размере. Но даже это не может на 100% гарантировать выход на сделку. Все индивидуально! Иногда сделка срывается по причинам, которые не зависят от продавца или покупателя: например, продавец получил отказ в выдаче ипотеки, или банку не подошел объект, или органы опеки не дали добро на сделку. Чтобы не терять деньги по не зависящим от вас причинам, нужно внести в предварительный договор список ситуаций-исключений, при которых задаток вернется покупателю в полном размере даже при отмене сделки.

Еще юрист советует быть внимательными при сделках с ипотекой.

— Значительная часть сделок совершается с привлечением ипотечных средств. С этим тоже связаны определенные риски, потому что часть документов (например, одобрение по ипотеке от конкретного банка) — имеет ограниченный срок действия. Назначая дату сделки, убедитесь, что все документы на тот момент будут действительны, - напомнила Анастасия Каздорф.

Есть несколько вариантов безопасных расчетов: через банковскую ячейку, аккредитив, номинальный счет, депозитарий нотариуса). Наиболее востребованы банковская ячейка и аккредитив или номинальный счет.

Безопасность после сделки


Риски остаются даже после оформления и регистрации всех документов. По статистике, примерно каждая 200-я сделка с недвижимостью в России признается недействительной. Полностью исключить это нельзя. Если вы проводили сделку самостоятельно, то и с проблемой придется бороться самому. Но если вы оформляли все в риэлторской компании, то сможете воспользоваться бесплатной юридической помощью.

Большинство сделок требуют индивидуального подхода, поэтому в риэлторской компании работает целая команда — юристы, эксперты по недвижимости, специалисты службы безопасности. Есть дополнительные средства защиты - например, клиенты “Этажей” получают сертификат по программе “ Гарантия безопасности сделки”.

Сертификат подтверждает, что компания произвела все необходимые проверки и берет ответственность за безопасность сделки. Анастасия Каздорф отметила наиболее вероятные ситуации, когда юристы риэлторской компании могут представлять интересы клиента в суде:

- Покупатель не выплатил продавцу недвижимости денежные средства по основному договору (договор купли-продажи, мены, переуступки права требования в строящемся объекте и т.д.). В этом случае компания поможет взыскать неуплаченную сумму или расторгнуть договор и вернуть объект недвижимости клиенту.

- Третьи лица оспаривают права собственности покупателя объекта, который ранее принадлежал клиенту.

- Застройщик проходит процедуру банкротства.

В определенных случаях “Этажи” могут вернуть клиенту убытки, возникшие в связи с утратой права собственности — для этого создан специальный компенсационный фонд. В Омске его размер составляет 1 миллион рублей.

 

Раздел: Недвижимость